我是雕叔，专研楼市十余年在数十座城市投资买房，长期进行实地市场调研，选择大于努力！未来10年依然可以靠买房躺着赚钱
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提问：本人是老广，终年生活在海珠区，也就是工业大道、革新路附近，想买一套房做改善，首付万，总价万，以及雕叔对海珠区的了解，在昌岗、凤凰新村、工业大道南、革新路几个小区域来看，怎么选比价好，简单分析下各自的优势和劣势呗，最好推荐几个楼盘呗
回答：圈定在海珠西部生活，去做改善的话，以上几个板块都属于海珠早年开放的区域，大多已发展成型，未来没什么发展增量，比如昌岗，凤凰新城，革新路，优势是生活配套都比较便利，工业大道所在的广纸板块近创新湾规划发展辐射，以及广州10号线和11号线地铁发展增量，未来比较有利好，这个板块刚需上车不错，万刚改建议可以参考地铁花园学位盘，比如光大花园，翠城花园，或者创新湾区域的地铁一线梯队花园盘，比如保利百合花园，越秀海珠湾
提问：雕叔，总价万的预算纯投资，买天河公园板块发现挑不到好的三房了，可是在金沙洲可以随便挑大开发商楼龄新的江景大四房如保利西海岸等，而且地铁两年后通在小区门口，金沙洲还要新修两座桥，这些都是看得见的增量？买哪里好呢？
回答：地铁的利好只是其中一小块，最重要的还是看你的地段，产业多，就业人口多的板块涨的才快，通勤时间是大部分考虑的首要条件桥对金沙洲确实是一利好，有点盼头，但你万放那边不合适，金沙洲太靠近佛山了，这点是很不友好的。万的房子，行情一来基本就是万快万了，我们也要考虑流通性，金沙洲明显撑不起，大部分人看到贵了宁愿挪一步到佛山
提问：雕叔好，那个琶洲新村，我不知道到底是业主疯了还是中介吃差价想发财发疯了。现在没有房本的南向三房，直接叫价7-8万，到手价都8.5-9万了。冒充业主去放盘我一直没搞，因为其他商品房还有外地业主，像村民的口音我一说话马上露馅儿。这个价，我目前在考虑兰亭盛会那个噪音盘，这个选择是不是比琶洲新村好的多？或者稳的多？
回答：无论你买美林湖畔，还是买兰亭盛荟，富力天禧，富力万科云启这些，只要是个正规的商品房，都会比琶洲新村的回迁房好很多，这块的水很深，真实价值是几万，真不好说，没有得到市场的充分认可，你七八万买了，以后接你盘的，还真不知道有几个愿意花七八万去接盘的
提问：请问广州的楼梯楼一楼需要折价吗？一般折多少？
回答：如果一楼不带花园的话，可以按照下面规律来：1、价格最好的是3-5楼2、下来是2、6-7楼3、最后的是1楼、8-9楼折扣的话我觉得是9-9.2折
提问：请问18年购入的万科蛇口公馆公寓是否该出手换临深。两年了也没升值，本身公寓位置景色又都可以觉得可惜，楼下的空地是将来的深圳歌剧院。租金低，拿在手里觉得烫手，想问问建议。深圳住宅已无名额。刚刚发送失败了，再试一下。
回答：万科蛇口公馆这个盘是真正的次新，外观高端大气上档次，有万科品牌加持，又有蛇口的区位大概念，本应是这轮大涨的领涨先锋，结果却让人大跌眼镜。目前住宅均价12万多，比后海很多20年的老房子还便宜，而且存在感很低，很多人甚至都没听过这个盘。跑输的原因主要有三，一是位于蛇口最差的地段，周边全是农民房和破败的厂房，二是学位太差，三是容积率太高。18年这个盘开盘，住宅和公寓的开盘价都是八万多，到现在，住宅好歹有了40%的帐面浮盈，公寓却基本没涨。公寓的产品性质当然是涨的慢的原因，但更大原因是开盘时，公寓价格被开发商定高了，提前透支了这一波的涨幅，而很多不懂的小白被精装，海景和低总价吸引，贸然入了坑，这其中就包括你。我的建议对于公寓这类长线跑输的产品，能出还是出掉，几百万置换成广州的优质住宅它不香吗?最后指出一点，千万不要认为开发商是定价高手，很多新盘的项目总操盘能力一言难尽，定价策略错误百出。很多买房人轻信开发商，认为开发商定的价肯定不会错，高价格=高品质，闭着眼睛瞎买，最后在二手市场被教育的不轻。举个例子，去年开盘的海纳公馆，89平三房开盘价8万多，平四房9万多。我可以说，未来转二手房后，在小三房稀缺的宝中，海纳89平的二手单价一定不低于平，甚至还略高，如果是自住还无所谓，如果纯投资恐怕就要失算了。
提问：雕叔去年年中同总价的天河，*埔，万博的楼盘，目前万博涨幅比较疲软，被前面两个狠狠吊打了。您认为后面万博会补涨吗？还是会从此拉开差距呢。
回答：已经在补涨了，番禺房子多，不然怎么叫睡城但是番禺好房子少，万博的好房子更少万科欧泊率先复苏了接下来就是雅居乐，佰利山，锦绣香江之类的跟进你去看看呗，已经涨起来了
提问：雕叔您好，天河公园西门隽园，80平，东北向，小三房，业主要万，我心里预期万，不知道能否拿下，如果可以，这个价格算划得来吗？如果评估价万，我的首付才足够，另外想再做gp，降低首付，pg到万是否可行？
回答：你先去谈一下，试试业主的心态过了11万肯定是贵的了评估价你要拉高在现在的行情下很难，建议先找个贷款中介先帮你预拉一下前期先做好评估价，征信，流水的预审再去实操吧
提问：雕叔，最近的海珠新盘鸣翠花园四期咋样，能投资呢，能收到琶洲的辐射么
回答：不建议了，那边其实挺成熟的，2手倒是可以看看关于新房在投资上的短板精华帖也总结了如果一定要买新房，保利天汇值得看看
提问：雕叔老师，请教：河北燕郊、大厂、香河、环京北三县盘多了去，哪个值得投资持有，路劲阳光城、四季公馆，孔雀城，眼花缭乱，谢谢雕叔啦！
回答：北三县燕郊大厂香河是很大一篇区域，所以价值有高有低。而炒的最火热的，无疑就是潮白河厂通桥这一带。如果已经完全兑现，那么1.5万我接受，但在规划以及未完工阶段卖1.5，一不值，二有*博风险。整个环京，除了燕郊主干道，其他地区有人口的很少。没有人口聚集，就没有价值，所以选筹尽量买在燕郊主干道。
提问：老狗，天河板块有学位的投资那里好
回答：必须是天河北，华景，天府路对应的是华阳\/龙口西小学，华景小学，天府路小学另外还可以看看天河一小，今年成绩很不错，出了4个上了华附神学院的牛蛙
很多人在评论区给我留言提问，抱歉因为精力有限，无法一一回复
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